Обзор рынка недвижимости Украины за 2002 год

Влияние макроэкономических показателей на совокупные показатели спроса и предложения, а соответственно и на уровень цен на рынке недвижимости, не так ярко выражен, как, например, расположение объекта недвижимости или степень его благоустройства, однако сравнительный анализ и изменения экономических показателей дают возможность более точно прогнозировать ситуацию на интересующем нас сегменте рынка.

Прирост ВВП в сопоставимых ценах за 9 месяцев 2002 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 4,1%. Это связано с существенными преобразованиями в области земельных отношений, регуляцией процедуры банкротства, процессами приватизации активов предприятий. Истинное оживление на рынке недвижимости внес малый и средний украинский бизнес, который, получив первоначальный капитал, начал вкладывать средства в основные фонды, что привело к.рос-ту спроса на торговые, складские и производственные площади малого формата (1000-5000 кв. м), а соответственно, и к увеличению их стоимости на 10-20%:

Каждому виду нежилой недвижимости присущи характерные особенности. Несмотря на это, существуют как общие макроэкономические факторы, в большей или меньшей степени влияющие на процессы ценообразования на всех сегментах, так и индивидуальные, являющиеся существенными на отдельно взятых сегментах рынка.

К макроэкономическим факторам относят: уровень и динамику инфляции, динамику и структуру ВВП, курс национальной валюты, взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимости. К группе макроэкономических факторов необходимо отнести фактор политического риска. Он связан с изменением экономической политики государства, нестабильностью, а также несовершенством законодательства в налоговой, таможенной, финансовой и инвестиционной сферах. Характерным примером влияния законодательной базы является принятие в июле 1999 года новой редакции Законам банкротстве, который стимулировал развитие нового сегмента на рынке недвижимости - сегмента принудительных продаж недвижимого имущества предприятий-банкротов. На сегодняшний день сегмент принудительных продаж получил активное развитие и оказал существенное воздействие на формирование цен на рынке.

Увеличение количества предложений производственных и складских помещений обусловлено следующим: к продаже предлагаются не только площади, которые можно использовать под мелкое производство, но и объекты со специальным оборудованием, производственные и складские помещения крупных предприятий по различным причинам выставляющих их на продажу.

Следует отметить, что в структуре спроса также увеличивается удельный вес объектов производственного и складского назначения, в то время как спрос на административные, торговые площади и объекты общественного питания стабилен. Эта тенденция связана с тем, что кризис августа-сентября 1998 года способствовал повышению конкурентоспособности некоторых видов отечественной продукции и создал благоприятные условия для увеличения объемов производства и роста спроса на промышленную недвижимость в структуре совокупного спроса.

Рынок нежилой недвижимости можно разделить на два сегмента: первичный и вторичный. На первичном рынке порядка 80% предложения составляют объекты государственной и коммунальной собственности. Несмотря на высокие затраты, связанные с реконструкцией, отметим, что число предложений объектов впервые выводимых на рынке растет.

В отличие от ситуации 1991-1997 г., когда практически единственным продавцом недвижимости выступало государство; сегодня субъектами вторичного рынка недвижимости в 70% случаев являются предприятия разных форм собственности.

Соотношение количества предлагаемых в продажу объектов на первичном и вторичном рынках с каждым годом изменяется в сторону увеличения объектов на вторичном. Предлагаются в продажу ранее приватизированные и не получившие эффективного собственника (инвестора) объекты - здания и помещения, переоборудованные под офисы, магазины, кафе. Переориентация покупателей недвижимости с первичного рынка на вторичный связана со значительным ростом цены выкупа государственной и коммунальной собственности.

Исторически сложилось так, что каждый регион Украины имеет разную инвестиционную привлекательность. Это произошло в результате влияния целого ряда факторов:

• административного статуса и масштаба региона;
• характера его промышленного и культурного разбития;
• наличия экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;
• характера транспортных, торгово-экономических связей с регионом;
• экологических условий;
• структуры и состояния нежилого фонда и др.

Одним из наиболее характерных показателей состояния рынка являются цены на объекты недвижимости, которые варьируются в зависимости от региона. В зависимости от степени развития рынка, а, следовательно, и уровня цен, регионы можно объединить в несколько групп. При анализе региональных особенностей ценообразования следует особенно выделить город Киев. Высокий уровень цен на недвижимость в Киеве обусловлен его статусом столицы. На долю Киева приходится наивысший приход инвестиций и государственных дотаций, что значительно влияет на стоимость недвижимости в регионе. Уровень цен в Киеве в 2-7 раз выше, чем в других регионах Украины.

К 1-й группе можно отнести города: Ялту, Днепропетровск, Львов, Севастополь, Симферополь, Донецк, Харьков. Средняя стоимость 1 кв. м в этой группе на вторичном рынке нежилой недвижимости находится в диапазоне 210-280 у.е. Проанализировав рынок недвижимости в этой группе, можно отметить высокий уровень организации рынка. Инвестиционная привлекательность регионов обусловлена развитой инфраструктурой, высокой концентрацией производственных мощностей и других факторов. Благоприятный инвестиционный климат влияет на развитие рынка нежилой недвижимости.

Ко 2-й группе отнесены города: Полтава, Винница, Ивано-Франковск, Терно-поль, Хмельницкий, Запорожье.

Хотя цены находятся на одном уровне, функционирование рынка недвижимости в этих городах существенно отличается. Например, Полтаву, Винницу и Терно-поль можно скорее отнести к городам, где вторичный рынок недвижимости только начинает развиваться, в то время как в Запорожье он активно функционирует. Таким образом, более высокий уровень цен в Виннице и Полтаве, обусловлен скорее "переходной" стадией развития рынка, чем более высокой инвестиционной привлекательностью этих регионов. Хотя общий ценовой интервал в этой группе небольшой и варьируется в среднем от 160 до 180 у.е./кв. м.

К 3-й группе относятся города: Луцк. Ужгород, Черкассьц Черновцы, Луганск, Сумы, Житомир, Бердичев, Ровно.

Характерной особенностью является то, что большинство областей этой группы находится в приграничной зоне. Здесь практически не развито производство. Большая часть населения занята в торговле или в сельском хозяйстве. Рынок недвижимости развивается очень медленно. Среди этого ряда городов следует особо выделить Луганск. В прошлом - это большой промышленный центр с большим потенциалом для развития рынка недвижимости. Сегодня на рынке недвижимости Луганска предложение & несколько раз превышает спрос. В значительной мере это обусловлено прекращением работы многих промышленных предприятий и миграцией населения с этого региона в другие области Украины. Диапазон цен в этой группе составляет 115-140 у.е./кв. м.

К 4-й группе относятся города: Кировоград, Чернигов, Херсон, Николаев.

Диапазон цен в этой группе от 70 до 95 у.е./кв. м. Ограниченный объем спроса и предложения в Кировограде обусловлен как небольшим населением города (270 тыс. чел.), так и невысокой привлекательностью этого региона. Ситуация на рынке недвижимости Николаева во многом сходна с Луганском. Но можно отметить, что при сегодняшних тенденциях оживления экономики, рынок недвижимости Николаева имеет значительный потенциал для развития.

Хочется отметить, что начавшиеся в конце 2000 года положительные процессы стабилизации на вторичном рынке нежилой недвижимости продолжаются. Активизация рынков производственных и складских площадей говорит об общем подъеме экономики, о приходе на рынок новых отечественных инвесторов и производителей, постепенном смещении приоритетов инвесторов не в сферу торговли, а в сферу перспективного инвестирования - производство.

Украинский рынок жилья развивался, в основном, по законам обычного товарного рынка. На первом этапе (1993-1996 г.), когда в стране появился новый товар - жилье, этот товар начал расти в цене, так как рос спррс на него. А рост спроса был обусловлен инфляционными процессами, появлением в Украине новых больших капиталов, развитием теневой экономики. Второй этап (1997-1998 г.) - период ценовой стабилизации. Произошло определенное насыщение рынка данным товаром, то есть большинство тех, кто хотел и имел возможность приобрести жилье, уже его приобрел.

Третий этап (1999-2000 г.) - период резкого снижения цен (в Киеве за эти два года квартиры в среднем подешевели на треть). Количество операций на рынке начало сокращаться еще на предыдущем этапе ценовой стабилизации, то есть с 1997 года. По сравнению с 1996 годом в 1999 году по Украине в целом оно снизилось почти на треть. Резкое снижение цен в 2000 году привело к увеличению спроса на рынке, и соответственно, к увеличению физического объема рынка. Все это обусловило изменение тенденций на рынке и наступление нового этапа - начала роста цен (январь - сентябрь 2001 г.). Для этого периода характерно незначительное, но неуклонное увеличение цен. Следую щий этап начался после террористических актов в США (11.09.2р01 г.), которыми был спровоцирован значительный рост цен на рынке жилья. Кроме этих событий, рост цен был обусловлен также процессом перехода Европы на единую валюту и, как следствие, нестабильностью макроэкономических показателей.

Жилой фонд Украины - это более 10 млн. домов общей площадью более 1 млрд. кв.м. Программа развития жилищного строительства на 2000-2004 годы, утвержденным постановлением КМУ от 27.08.2000 №1347, предусмотрено увеличение объемов жилищного строительства в два раза и ввод в эксплуатацию за этот период 44 млн. кв. м жилья, в том числе 11,3 млн. кв. м за счет завершения недостроенных объектов.

Стабилизация экономики оказала положительное влияние на благосостояние населения Украины, что сразу же отразилось в спросе на жилье, в первую очередь на комфортабельные квартиры. Сейчас цены вышли на уровень, существовавший до кризиса 1998 года, и будут расти дальше. Если вскоре будет введен налог на недвижимость, цены спрогнозировать будет гораздо сложнее.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости и риелторов Украины, годовой оборот отечественного вторичного рынка составляет около 3 млрд. долларов, 60-65% которых - операции с жильем. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего, изменения макроэкономических факторов, основой из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Вторичный рынок, по-прежнему, представляет собой единственную возможность для "разъезда" семей с невысоким уровнем доходов. Покупая жилье на вторичном рынке не нужно ждать год-полтора, пока дом будет готов. Тем более сейчас, когда новостройки распродаются еще на стадии котлована и существует определенная степень риска вложенных средств.

Во многих регионах Украины о первичном рынке жилья специалисты умалчивают по причине его отсутствия. Однако в столице и других крупных городах новостройки растут весьма активно. Например, Киев уже вышел на миллионный рубеж - в прошлом году здесь было введено в эксплуатацию более 1 млн. кв. м жилья. Еще четыре года назад жильё в новостройках было дороже примерно на 15-20% по Киеву, 'а в регионах этот показатель был еще больше - 30-40%. Снижение цен строители объясняют жесткой конкуренцией. Сегодня стоимость квартир в новых домах колеблется от 250 у.е. до 1500 у.е за кв м. Однако в последнее время маркетинговые отделы строительных компаний все чаще заявляют, что покупатель новой квартиры в большинстве случаев предпочитает: "умеренную" жилплощадь, а не хоромы по 150 - 200 кв. м. Хотя, безусловно, и на элитарное жилье есть свой покупатель, но рынок его уже сформирован и большого спроса на него в 2002 году не наблюдалось.

Еще не так давно считалось, что квартиры в старых домах лучше, чем в новых. Однако со временем на первичном рынке жилья появились квартиры с гораздо более комфортными архитектурно-планировочными решениями. Вторым фактором роста интереса к первичному рынку стало "повышение экономической грамотности" соотечественников, начавших подсчитывать расходы не только на покупку жилья и его ремонт, но и на дальнейшую эксплуатацию домового хозяйства. А по этим критериям новое жилье явно выигрывает. Кроме того, ряд застройщиков приняли меры по привлечению покупателей: снижение начального взноса при покупке квартир, продажа жилья в кредит и\др.

Сейчас бурный рост спроса на рынке недвижимости, как следствие появления в стране социального слоя с высокими доходами, практически завершен. Сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. Однако потенциал его весьма ограничен. Серьезное расширение спроса возможно либо за счет повышения доходов и формирования среднего класса, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и профессиональными участниками рынка недвижимости.

Изменения на рынке недвижимости должны произойти с принятием Закона "Об ипотеке". На рынке появится возможность работать с долгосрочными кредитами, кредиты будут выдаваться не только под залог недвижимости, но и под залог имущественных прав. Это, в свою очередь, должно привести к снижению цен на ипотечном рынке, и к снижению цен на первичное жилье в целом. Наступит ситуация "доступности" цен, которые будут приемлемы для большинства населения.