Жилая недвижимость

По официальным данным, в 2002 году в Украине было введено в эксплуатацию 6 млн.73 тыс. кв.м жилья, причем 59% из этого объема построено индивидуальными застройщиками.

Соответственно прогнозам риелторов и застройщиков цены на недвижимость за прошедший год уверенно и неуклонно росли по всей Украине, особенно в Киеве и крупных областных центрах. О причинах роста цен на жилую недвижимость (как наиболее трансакционного сегмента рынка недвижимости) написано в последнее время немало. Однако значимость такого фактора, как рост инвестиционной привлекательности Украины, не всегда принимается во внимание аналитиками.

Продолжится ли рост цен на жилье в 2003 году? Следует отметить, что цены на жилую недвижимость в большинстве сегментов ("гостинки", "хрущевки", "девятиэтажки") идут к своему пику и скоро должны стабилизироваться (а на "хрущевки" в перспективе даже упасть). В сфере элитного жилья роста цен в ближайшее время не предвидится. Возможен небольшой рост цен на дома новой застройки, рассчитанные на среднего потребителя, но и здесь тоже произойдет стабилизация.

Элитный сегмент в недалеком будущем будет интересовать как наших соотечественников, так и иностранцев. Однако свои взоры они будут обращать уже не на отдельные квартиры в престижных районах, а на отдельные дома, обеспеченные необходимым сервисом и соответствующей инфраструктурой.

Будущее элитного жилья - за коттеджами, снабженными всей необходимой инфраструктурой, расположенными в городской черте или вблизи города.

В ближайшее время ожидается вторая волна "коттеджного бума", при которой будут учтены недостатки первой (маленькие земельные участки, отсутствие водопровода, каналиации, газа, непродуманные проекты как одного дома, так и поселка в целом). Емкость рынка коттеджей имеет тенденцию к росту, который составляет примерно 15% в год. От первой волны спроса вторую будут отличать меньшие средние метражи до 200-300 кв.м и профессиональный подход к проектированию интерьера и эксплуатационным характеристикам.

К концу 2002 года на рынке офисной недвижимости во многих городах Украины специализированные офисные площади, построенные за последние годы, были почти полностью поглощены потребителями.

Более того, в начале 2003 года рынок офисной недвижимости ощущал нехватку свободных площадей.

Спрос в основном формируют ранее укрепившиеся на украинском рынке крупные отечественные и зарубежные компании, которые стремятся улучшить свои офисные условия, а не компании, дебютирующие на рынке.

Строительство новых объектов в больших городах идет интенсивными темпами.

Попыткой смягчить дефицит офисных площадей является конверсия во многих крупных городах Украины существующих объектов под офисное использование. Очевидным преимуществом конверсии является более короткий период сдачи их в эксплуатацию и сравнительно небольшие инвестиции в инфраструктуру.

Одной из особенностей развития рынка офисной недвижимости в Украине является практическое отсутствие сделок предварительной аренды помещений в еще недостроенных зданиях, что характерно для развитых западных и центрально-европейских рынков. Причина, как отмечают риелторы и застройщики, в недостатке доверия большинства потенциальных арендаторов к тому, что планируемые объекты будут сооружены и введены в эксплуатацию в срок и, что не менее важно, с соблюдением обещанных параметров. Поэтому большая часть предложений поступает на рынок в виде уже готовых или близких к готовности сооружений. Но по мере появления большого количества качественных проектов и прихода профессиональных команд девело-перов, интерес к сделкам "предварительной аренды" будет вырастать.

Наблюдается тенденция увеличения помещений класса В в общем объеме предлагаемых к аренде офисных площадей. Объясняется это тем, что основу сегодняшнего спроса формируют целевые потребители, ориентирующиеся именно на помещения класса В. Это те фирмы, которые ищут возможность перебраться из бывших квартир и административных зданий советской эпохи в качественные и недорогие офисные помещения.

В течение последних двух лет успешно развивались компании, основную часть персонала которых составляют офисные работники. За счет таких клиентов в основном формировался спрос на офисную недвижимость. Потенциал роста рынка офисных помещений зависит от стажа работы бизнес-клиента на украинском рынке. Несмотря на то, что спрос на офисные площади у нас высок, он все же не достиг и вряд ли достигнет ажиотажа. В силу целого ряда причин Украине не удастся испытать такого наплыва иностранных компаний, какой наблюдался в бывших социалистических странах (Венгрия, Польша, Чехия, Словакия), и который создал потребность в огромном количестве офисных площадей. Многие мультинациональные компании пока выжидают, желая убедиться, что украинская экономика продолжает расти, а инвестиционный климат избавляется от привычных рисков (в т.ч. политических). Поэтому сегодня основную долю спроса продолжает формировать давно и прочно обосновавшиеся на нашем рынке местные и интернациональные компании.

Будет ли потребительский спрос на офисную недвижимость в ближайшие несколько лет настолько сильным, чтобы поглотить готовящееся предложение? Приход новых компаний на рынок и расширение деловой активности окажут стимулирующее воздействие на потребительский спрос. И все же, как утверждают специалисты, рынок недвижимости традиционно цикличен, и проблема избыточного предложения является лишь вопросом времени.

Цены на рынке коммерческой недвижимости росли и продолжают расти так же, как и на рынке жилой недвижимости. Это характерно для всей Украины, особенно для городов-миллионников.

При этом рынок коммерческой недвижимости остается слабо развитым. Этот факт побуждает многих украинских и иностранных застройщиков сфокусировать свои усилия на создании новых торговых объектов, поскольку данный тип недвижимости обеспечивает наибольшую прибыльность капиталовложений.

Поскольку в 2002 году (данные Госкомстата) объем розничной торговли в целом по Украине увеличился на 16% и будет, при благоприятных экономических и политических условиях, в ближайшие 2 года расти такими же темпами, постольку спрос на коммерческую недвижимость будет стабильным. Операторы розничной торговли все больше ориентируются на средний класс. Однако и в Киеве, и в других городах Украины, недостаточно магазинов отвечают потребностям такой категории покупателей. Поэтому спрос будет расти на коммерческую недвижимость с достаточно высокими функциональными характеристиками, предполагающими качественное товарное наполнение, ориентированное на представителя среднего класса. Таким образом, наиболее динамичным сегментом коммерческой недвижимости будут торговые центры, которые появятся как в центральной части городов, так и в спальных районах. Примером удачной реализации таких проектов можно назвать "Метроград" и "Глобус" в центральной части Киева, концепция которых предполагает наличие большого количества мелких арендаторов, объединенных в тематических зонах.

Укреплению данного сегмента рынка содействует то, что все большее число торговых операторов, представляющих известные торговые марки в мире, проявляют интерес к Украине. Например, Австрийская фирма "Billa" имеет 3 супермаркета в Киеве и 8 по Украине. Немецкая компания Саsh & Саrry открыла в Запорожье торговый комплекс, в 2003 году открыт новый торговый комплекс в Киеве, а в дальнейшем планирует увеличить их количество в столице до трех. Греческая компания "Евромаркет" имеет пять своих супермаркетов в Киеве и по одному в Днепропетровске, Харькове и Запорожье. В планах компании открытие в течение трех лет еще нескольких магазинов по всей Украине.

В ближайшие 2-3 года риелторы ожидают роста сегмента коммерческой недвижимости, главным образом за счет появления новых торговых центров. В то же время при росте покупательской способности и укреплении среднего класса постепенно будет меняться психология потребителя: клиент будет стремиться покупать более качественные товары в более комфортных условиях. Таким образом, рост торговых площадей будет обеспечен достаточным приростом товарооборота, выходом на рынок новых украинских и зарубежных операторов. Это дает основание сделать прогноз: коммерческий сегмент рынка недвижимости выдержит всплеск предложения без сильного снижения арендных ставок и цен при покупке.

Так же как и на других секторах рынка цены на производственные помещения за последние полгода поднялись в среднем на 20-30% в первую очередь в столице и постепенно росли в регионах. Если раньше самое дешевое помещение - неликвид в пределах города можно было купить за $30-50 то сегодня за $50-70 за 1 кв.м. Тем не менее, поток заявок не иссякает, и спрос превышает предложение в 2 раза. Большинство покупателей хотят приобрести производственные здания в черте города в районах с хорошей транспортной развязкой. Такие помещения предлагаются по цене $200-250 за 1 кв.м, что не всегда устраивает покупателей. Поэтому производственники предпочитают выезжать за пределы Киева, где при среднем качестве цены гораздо ниже. Сегодня объекты в Борисполе, Фастове, Белой Церкви, Василькове все больше привлекают внимание потенциальных покупателей.

Особенностью развития промышленного сегмента рынка недвижимости Киева стал приход представителей региональных производителей. Бизнесмены из регионов не стремятся купить помещение в городской черте, их устраивает пригород.

Новой тенденцией рынка стала готовность многих клиентов приобретать неликвид для нового строительства или реконструкции. Как утверждают многие риелторы, которые являются специалистами в этой сфере, участки с никчемными постройками, где можно без особых проблем и затрат развернуть новое строительство будут пользоваться большим спросом и эта тенденция в ближайшем будущем будет только усиливаться.

Кроме того, следует отметить, что в целом по Украине цены на промышленную недвижимость росли, потому, что упало предложение. Экономика последние 2 года развивалась стабильно, и предприятия не выставлялись на вторичном рынке. Можно предположить, что на этом сегменте будет расти как спрос, так и цены. Среднегодовой рост может составить до 30% в зависимости от регионов, а сам рынок будет расширяться за счет нового строительства.

Пока, сфера промышленной недвижимости остается наименее развитой и имеет серьезный потенциал для роста в будущем.

Принятие нового Земельного кодекса, который вступил в силу в 2002 году, несомненно, добавило привлекательности инвестиционной среде Украины. Важнейшим моментом, который здесь следует отметить, является то, что Земельный кодекс провозгласил создание в Украине рынка земли.

Благодаря этому, потенциальные инвесторы получили право приобретать большинство из существующих типов земель не сельскохозяйственного назначения. Нерезиденты имеют право покупать земельные участки под постройками, которыми они владеют, как в черте города, так и за его пределами.

Согласно новому Земельному кодексу, участки земли не сельскохозяйственного назначения может приобрести любое лицо. Существующий мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продлится до 2005 года, если не будет изменений.

Несомненно, что рынок земли в ближайшие 3 года станет самым финансово емким рынком недвижимости в Украине. Настораживает только неуемная прыть "чиновников от земли", которые праведными и неправедными способами пытаются "обставить флажками" свою территорию. Имеется в виду проталкивание через ВР законов "Об оценке земли", "О рынке земли" и т.д.

Считаю целесообразным и впредь производить постоянный мониторинг законодательства в этой области и пытаться воздействовать на эти процессы.

По официальным данным за период апрель - декабрь 2002 года в Украину поступило $4,5 млрд. или ~ $90 на человека, что является одним из самых низких показателей уровня прямых инвестиций среди бывших советских республик. Основными странами-инвесторами являются: США, Кипр, Великобритания, Россия, Германия и Израиль, причем, еси речь идет о США, Кипре и Израиле, то большая доля в этих инвестициях украинского капитала, который возвращается на родину.

Большой процент этих инвестиций приходится на рынок недвижимости. Невысокий показатель объема вложений в Украину отражает не столько уровень инвестиционной привлекательности страны, сколько уровень инвестиционных рисков. Некоторые из этих рисков представляются серьезными на первый взгляд, и могут быть минимизированы. Украинские застройщики, хорошо понимающие специфику рынка, знающие, как преодолевать существующие риски и пробиваться сквозь бюрократические заслоны, работают вполне успешно. В настоящее время специфической чертой развития инвестиционного сегмента рынка недвижимости Украины является то, что большинство новых строительных проектов осуществляется либо украинскими застройщиками, либо украинскими партнерами иностранных инвесторов.

Инвестиционная среда на украинском рынке недвижимости, по всей видимости, будет развиваться активно, в первую очередь в Киеве, Донецкой обл., Западной Украине, ЮБК.

Благодаря своему статусу политического, экономического и финансового центра страны, Киев притягивает к себе основную массу инвестиций, поступающих в Украину.

Позитивными факторами, способствующими улучшению инвестиционного климата в Украине, следует признать:

• усиление активности иностранных арендаторов (особенно в Киеве);
• доходность в Украине существенно выше уровня, которого можно достичь в Центральной и Западной Европе при инвестировании в недвижимость;
• относительная отстраненность Украины от центров мировой нестабильности делает ее привлекательной для надежного вложения капиталов;
• безусловные экономические успехи способствуют повышению рейтинга Украины среди инвесторов, и Киев в первую очередь, имеет верный шанс стать приемлемым рынком для западных институциональных инвесторов.

Для этого необходимо усовершенствовать существующее законодательство, чтобы привести его в соответствие с международными нормами.

Если говорить о препятствиях, мешающих привлечению инвестиций, то следует отметить следующие:

1 Нестабильность и чрезмерное количество правительственных инструкций и решений местных органов власти;

2) неоднозначность правовой системы в целом;

3) большое налоговое бремя;

4) трудности при ведении переговоров с органами власти и коррупция.

Важнейшим стимулирующим фактором для развития этого сегмента рынка недвижимости явилось принятие в первом чтении Закона "Об ипотеке". Как ожидается до конца года количество банков - участников рынка кредитования покупок недвижимости, вырастет как минимум вдвое. Прежде всего, будут пополняться ряды банков - кредиторов новостроек. На первом этапе банк кредитует застройщика. Следующий шаг - кредитование покупок квартир. Растет также интерес банков к кредитованию на вторичном рынке жилья, увеличиваются сроки кредитования и уменьшаются процентные ставки.

Появления новых ипотечных программ мы ожидаем после окончательного принятия Закона "Об ипотеке". Безусловно, появятся на этом сегменте рынка недвижимости и зарубежные банки, в первую очередь российские.

АСНУ принимала участие в разработке и обсуждении проекта этого закона. Самое главное в нем - это решение основного вопроса - регламентация прав на залоговое имущество.

Условия предоставления кредитов могут поменяться в ближайшее время. По словам, председателя Национального банка С.Тигипко, ожидается вступление в силу постановления, разрешающего клиентам кредитоваться в иностранной валюте. Заемщикам не только удастся избежать необходимости становиться обладателями пластиковых карт для получения через них валютных кредитов, нововведения главного банка приведут также и к ускорению самой процедуры получения кредита. Вскоре ожидается утверждение Минюстом постановления, позволяющего предоставлять потребительские кредиты без предварительного рассмотрения их на кредитном комитете.

В целом, это динамично развивающийся сегмент, который имеет большие перспективы в Украине.