Вимушений продаж майна: проблеми експертної оцiнки

У результаті активізації процесів вимушеного продажу майна перед оцінювачами України виникло ряд професійних проблем. Насамперед це стосується методичного та інформаційного забезпечення оцінки. У методичному плані за останні роки зроблено досить багато, сформульовано основні поняття, запропоновано ряд алгоритмів визначення вартості. Однак, як показала практика, використання як бази оцінки майна для вимушеного продажу тільки дефініції ліквідаційної вартості не завжди гарантує адекватний результат - реалізацію майна за вартістю, отриманою експертним шляхом, без збитку для продавця і неприємних наслідків для оцінювача.

Більш широкий погляд на процес оцінки, урахування конкретної економічної ситуації в регіоні, різнобічне вивчення сегмента ринку, що відповідає об'єкту продажу і його потенційному використанню, зумовили необхідність зміни усталеної схеми оцінки в разі вимушеного продажу. Один із можливих підходів до процесу оцінки і є предметом обговорення у цій статті.

Незважаючи на те що велика частина майна, що підлягає вимушеному продажу, має недержавну форму власності, у цій роботі використано визначення і підходи до оцінки, сформульовані в Методиці оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 12.1.0.2000 № 1554 (далі-Методика), оскільки зараз цей документ є найбільш повним методичним посібником з проведення оцінки на території України. Крім того, практично вся діяльність розпорядників майна в разі вимушеного продажу контролюється державними органами (податковими інспекціями, судами, ДГУ “Агентство з питань банкрутства” та ін.).

Умови продажу. Причини, що ініціюють вимушений продаж усіх видів майна і мають законодавчу основу, добре відомі:

• банкрутство підприємства;
• реалізація майна, описаного за рішенням суду;
• наявність заставного майна банків;
• реалізація майна, що знаходиться у податковій заставі.

Однією з причин продажу майна, зокрема нерухомості, є також заборгованість щодо сплати податків. У цьому випадку продаж носить неявне виражений вимушений характер і здійснюється самим підприємством під тиском податкової інспекції.

Залежно від форми власності і розпорядника майна передбачено конкурсний продаж (аукціон), відкриті торги та звичайний продаж на вторинному ринку (наприклад, у випадку реалізації банком майна, що перейшло у його розпорядження, або добровільно-примусового продажу власником).

Якщо характер продажу (вимушений) зумовлює необхідність визначення ліквідаційної вартості, то процедура продажу або завдання розпорядника майна дають змогу визначити термін реалізації, що явно менший від типово ринкового.

Таким чином, за формальними ознаками умов продажу (причини і процедура) встановлюються вид вартості, що визначається, та алгоритм її розрахунку. Найбільш проблематичним для оцінювача є визначення середньоринкового періоду реалізації для кожного виду майна. Якщо про поширені види оцінюваного майна - нерухомість, автотранспорт, обладнання (верстати, вантажопідіймальне обладнання) - є інформація стосовно ціни продажів, то про терміни виставлення об'єктів на ринку така інформація важкодоступна навіть щодо нерухомості.

Види майна. Як показала практика біржової діяльності, примусово реалізують практично усі види майна - від нерухомості до офісних меблів. Для коректної побудови процедури оцінки більш важливо не що оцінюється, а як класифікується майно згідно з Методикою.

Незалежно від переліку й обсягу призначеного для продажу майна типовим підходом є класифікація його як сукупності індивідуально визначеного майна. Замовник оцінки, а ним найчастіше виступає розпорядник майна, передає на оцінку перелік окремих інвентарних об'єктів.

Те майно, яке згідно з Методикою належить до індивідуально визначеного і не може розглядатися як цілісний майновий комплекс, не є предметом подальшого розгляду. Слід зазначити, що оцінювач на стадії формування завдання з оцінки має допомогти замовнику коректно сформулювати проблему оцінки.

Найбільш актуальною проблема коректної класифікації заявленого на оцінку майна є у разі продажу майна підприємств-банкрутів, тому обмежимося саме цією ситуацією.

У разі банкрутства підприємства після проведення інвентаризації та прийняття рішення ( про продаж майна до оцінки пропонуються окремі інвентарні об'єкти, що складають майно банкрута.

Визначення виду вартості. Стандартним підходом до оцінки у цьому випадку є визначення ліквідаційної вартості сукупності окремих інвентарних об'єктів. Такий підхід не є безпідставним, оскільки на підприємствах-банкрутах практично відсутня господарська діяльність, простоює обладнання, більша частина якого фізично і морально застаріла. Фінансові показники роботи таких підприємств негативні. Більшість підприємств, визнаних на сьогодні банкрутами, практично не функціонували протягом останніх 1-2 років і більше.

У розділі VIII Методики, що регламентує оцінку вартості індивідуально визначеного майна, зазначається, що мова йде про визначення вартості майна, “яке ... не може бути визнане цілісним майновим комплексом” (п. 74). Таким чином, оцінювачу потрібно перевірити, чи дійсно відсутні ознаки цілісного майнового комплексу.

Якщо оцінюване майно (будинки, споруди, обладнання) класифікується як індивідуально визначене, оцінювач застосовує загальновизнані методи оцінки для визначення вартості. Серед майна, що підлягає оцінці, зустрічаються як спеціалізовані основні засоби, так і неспеціалізовані. Це однаковою мірою стосується і об'єктів нерухомості, і обладнання, і транспорту (наприклад, машини для дорожніх робіт).

У разі якщо більша частина майна належить до спеціалізованих активів, розраховується залишкова вартість заміщення. Який результат дає затратний метод, наприклад під час оцінки виробничих споруд, загальновідомо: у більшості випадків цей результат не має нічого спільного з ринковими цінами. Застосовувати для оцінки таких активів метод аналогів продажів неправомірно навіть для. ринку нерухомості, не кажучи про унікальне обладнання. Таким чином, існує проблема приведення вартості спеціалізованих активів до ринкового рівня.

Наступна проблема виникає при застосуванні методу, що базується на капіталізації доходу, особливо під час оцінки великих виробничих комплексів. В основі загальноприйнятого підходу до оцінки нерухомості за дохідністю лежить припущення про можливість здачі приміщень в оренду. Однак виробничі приміщення здаються в оренду в обмеженій кількості, а площі понад 10 тис. м2 та ще й зі спеціальним обладнанням здати в оренду практично неможливо. Наприклад, треба оцінити виробничий корпус площею понад 5 тис. м2, оснащений підіймальним обладнанням. Кожна складова не є спеціалізованою, однак в цілому говорити про можливості здачі його в оренду як виробничої нерухомості не коректно. Такий підхід суперечить принципу кращого і найбільш ефективного використання цього майна як окремого інвентарного об'єкта і як складової всього майнового комплексу, заявленого на оцінку. Таким чином, потрібно дати відповідь на запитання: що оцінюється-окремі інвентарні об'єкти чи цілісний майновий комплекс? Ця проблема однаковою мірою стосується і цілих заводів, і окремих виробничих дільниць, технологічних ліній. Так, відомо, що цехи з підіймальним обладнанням і під'їзними залізничними коліями успішно використовують під бази металопрокату, а це досить прибутковий бізнес.

Завдання оцінювача значно розширюється і ускладнюється. Фактично потрібно, якщо мова йде про великий комплекс, розглянути можливість його реструктуризації, виділення окремих самостійних підрозділів або об'єктів, без яких можлива окрема господарська діяльність на постійній і регулярній основі. Така робота, можливо, і не передбачена у завданні з оцінки, однак вона необхідна для одержання коректного результату.

У разі прийняття рішення про можливість класифікації активів як цілісного майнового комплексу існує щонайменше два аспекти - технічний та економічний. Оскільки мова йде про майно банкрута чи майно, вилучене з основного виробництва, тобто виведене з поточної економічної діяльності, для віднесення даних основних засобів до цілісного майнового комплексу треба, щоб це було можливо за умовами технології та економічно доцільно. Друга умова фактично вимагає розроблення бізнес-плану з проведенням маркетингових досліджень і аналізу ринку фінансів. Результатом цих досліджень має бути відповідь на запитання, що вигідніше для продавця запропонувати на ринку: окремі інвентарні об'єкти чи цілісний майновий комплекс, орієнтований на певний вид діяльності. До того ж мова йде не тільки про вартість реалізації, але й можливість продажу всього заявленого на продаж майна.

Припустимо, на основі проведених досліджень прийнято рішення оцінювати цілісний майновий комплекс, орієнтований на певне виробництво. Згідно з Методикою комплекс оцінюється за вартістю діючого підприємства в разі, якщо діяльність підприємства була беззбитковою протягом останніх 2 років. Дозволимо тут відступ від Методики, оскільки мова йде не про приватизацію.

Розглянемо цілісний майновий комплекс як потенційно діюче підприємство. Враховуючи технічний стан незатребуваного ряд років майна, для введення в експлуатацію виробництва потрібні значні фінансові вкладення. Крім того, у разі банкрутства містоутворюючих (або визначаючих економіку в районі) підприємств ліквідаційна комісія може поставити вимогу збереження спеціалізації підприємства (автор з цим стикався неодноразово). Однак навіть без такої жорсткої умови під час оцінки цілісного майнового комплексу за дохідністю на підставі розробленого бізнес-плану в розрахунку ймовірних грошових потоків будуть враховані витрати не тільки на технічне відновлення виробництва, але й на придбання обігових коштів, завоювання ринку. Ці витрати необхідні для функціонування даного комплексу. Фактично розраховується вартість майна при певних інвестиційних зобов'язаннях для потенційного покупця. Таким чином, тут виникає передумова для використання в оцінці у разі вимушеного продажу дефініції інвестиційної вартості.

Згідно з Методикою інвестиційна вартість передбачає наявність додаткових інвестиційних умов договору. Процедура вимушеного продажу не передбачає обов'язкової наявності таких умов у договорі купівлі-продажу. Проте, як показала практика, якщо враховувати усі зовнішні стосовно об'єкта чинники, оцінки продавця і покупця необхідних вкладень близькі. Придбаваючи такий об'єкт, покупець вимушений вкласти розрахункову суму, не обумовлену в договорі, у його відновлення. Таким чином, інвестиційні умови, що відсутні на папері, фактично існують.

Крім того, згідно з МСО 2 інвестиційна вартість - “це вартість нерухомості для конкретного інвестора,... який має конкретну мету інвестування”. Відновлення виробництва (або просто капітальний ремонт будинку) є не що інше, як інвестування в дане майно.

Що дає такий підхід до оцінки продавцю? По-перше, на ринок пропонується не 25 тис. м2 виробничих площ і 1000 застарілих верстатів, а один виробничий об'єкт певної спеціалізації, що забезпечує можливість продати все майно одним лотом. У разі пооб'єктного продажу швидко реалізується ліквідне майно, а неліквідне залишається, що не дає змогу завершити процедуру ліквідації підприємства.

Як позначається даний підхід на покупцеві? Покупець шукає виробничі площі та обладнання для певного виробництва. Об'єкт, орієнтований на аналогічне виробництво, викличе більший інтерес, ніж окремі будинки та верстати. Таким чином поєднуються регіональні процеси - інвестиційний та вимушеного продажу.

Що дає такий підхід оцінювачу, крім додаткової роботи (не завжди зрозумілої для замовника й оплаченої)? Можливість коректного проведення оцінки замість маніпулювання на межі дозволеного вартістю 1 м2 площі нерухомості для одержання результату, що гарантує продаж майна. У цьому випадку не виникає проблема високої вартості спеціалізованих активів.