Правовые основы операций с недвижимостью

“Право” — основной юридический термин, имеющий четыре основных значения.

1. Право как социальный регулятор, обладающий объективным содержанием, не зависящим от воли и интересов отдельных граждан или групп людей. Система и содержание норм права формировались на протяжении длительного исторического периода. “Право по своей сущности и, следовательно, по своему понятию — это исторически определенная объективно обусловленная мера свободы в реальных отношениях, мера этой свободы, форма бытия свободы, формальная свобода”.

Главный специфический принцип права — формальное равенство субъектов правоотношений. Смысл термина “право” не тождествен понятиям “закон” или “законодательство”. Закон может быть правовым или не правовым. Если он регулирует общественные отношения по принципу формального равенства или ограничивает отношения, в которых действуют иные регуляторы, в первую очередь властно-приказные отношения, возможность для их субъектов защищать свои интересы в отношениях формального равенства, например оспаривать властно-приказные акты в рамках судебной процедуры, то он является правовым. Если закон не соответствует приведенным выше требованиям, допускает административное вмешательство в сферу неотчуждаемой свободы личности, то он неправовой.

2. Право — это система законодательства в данном государстве или группе государств (например, “общее право”, “континентальное право” и т. д.).

3. Право — это отрасль законодательства (например, “земельное право”, “банковское право” и т. д.) .

4. Право — совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения его интереса или выполнения его обязанностей. Характер и объем правомочий определяются законом, конкретным видом вещного права, содержанием обязательства и т. п.

Определим юридические понятия “правомочие”, “закон” и другие, связанные с отношениями по поводу недвижимости.

Правомочием лица (юридического или физического) является набор имеющихся у него прав и обязанностей, которыми это лицо наделено на основании закона, т. е. независимо от воли других лиц. Данное понятие связано с понятием “полномочие”, однако термин “полномочие” имеет иное значение.

Полномочие — это также совокупность прав и обязанностей лица, однако возникших по воле другого лица, которое и предоставило данные полномочия. Например, правомочное лицо, обладающее полным правом собственности на объект недвижимости, предоставило другому лицу (уполномочило другое лицо) права и обязанности управляющего этим объектом недвижимости. Таким образом, передать кому-либо полномочия (уполномочить) может только лицо, само обладающее данными правами в силу закона, например уполномоченное лицо.

Закон — это юридический текст, разработанный, обсужденный, принятый и утвержденный в соответствии с установленной в данном государстве процедурой.

Законодательство — это совокупность норм, содержащихся в Конституции, кодексах и законах. Другие правовые акты — указы Президента, постановления Правительства — относятся к категории нормативных правовых актов.

Право как система законодательства подразделяется на две сферы — частное право и публичное право.

Частное (гражданское) право — это совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе.

Отдельными областями частного права являются:

1 ) частные лица как субъекты отношений

2) частный интерес как содержание отношений.

Публичное право — совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.

Юридическая норма — правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом, в том числе путем принуждения.

Правовой институт — совокупность юридических норм и положений, объединенных единством содержания, внутренней связью по предмету определения (например, правовой институт недвижимости, правовой институт залога и т. д.).

Юридический факт — факт реальной жизни, с которым действующее законодательство связывает правоотношения, т. е. возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Юридические факты подразделяются на действия (сделки или правонарушения) и события.

Юридическое отношение — любое бытовое отношение, определяемое юридическими нормами. Юридическое отношение состоит из нескольких элементов: субъекты (минимум два), объект, право и обязанность.

Объект юридического отношения — средство осуществления интереса (вещь или действие).

Лицо, которому принадлежит право, называется активным субъектом, лицо, на котором лежит обязанность, — пассивным субъектом.

Права абсолютные и относительные различаются по числу субъектов.

Абсолютные права — субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность. К абсолютным правам относятся:

а) вещные права;

б) исключительные права (авторское право, право на товарный знак и др.);

в) права личной власти (родителей, опекунов).

Обязательство — это обязанности лица совершить какие-либо действия или воздержаться от каких-либо действий, возникающие из договора, вследствие причинения вреда или по иным установленным законом основаниям.

Имущество — совокупность имущественных, т. е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу:

1) актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

2) пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств” лежащих на данном лице.

Термин “собственность” в данном учебном пособии трактуется как совокупность различных видов имущества. При этом необходимо различать понятия “собственность” и “право собственности”. В зависимости от субъекта права собственности собственность (например, недвижимость) может быть трех видов: государственной, муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц).

Содержание понятия “государственная собственность” пока не раскрыто в действующих федеральных законодательных актах.

Частная собственность— это имущество частных лиц (юридических или физических).

И наконец, мы подошли к базовому понятию “недвижимость”.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое на- значение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, “целевое назначение земель — установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель”.

Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.

Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, земельного и пр.